Investir dans l’immobilier
LOCATION NUE
Au moment d’investir dans le locatif, il est important de cerner les contours de son projet, notamment en terme de « qualité » de location. La manière dont vous allez déclarer vos revenus en dépend.
Les revenus provenant de la location d’immeubles nus sont, en principe, imposés dans la catégorie des revenus fonciers, et donc soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu + CSG. Le revenu foncier à comprendre dans les bases de l’impôt sur le revenu est un revenu net.
Le revenu net imposable peut être déterminé de 2 façons :
- de façon forfaitaire. Si les revenus fonciers perçus par le foyer fiscal au cours d'une année sont inférieurs ou égaux à 15 000 €, le régime simplifié du micro-foncier s'applique de plein droit (à condition toutefois que ces revenus ne proviennent pas d'immeubles "spéciaux"). Le revenu imposable est alors forfaitairement fixé à 70 % des revenus bruts perçus en cours d'année.
- de façon "réelle". Il est alors déterminé par différence entre le revenu brut perçu au cours de l'année d'imposition et le total des charges de la propriété supportées au cours de la même période. Cela oblige les bailleurs à déposer une déclaration annexe.
Régimes spécifiques
Il existe, par ailleurs, de nombreux régimes particuliers qui permettent de générer un gain fiscal :
- le dispositif Pinel, qui permet aux propriétaires de logements loués à usage d'habitation, acquis entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021, de bénéficier d'une réduction d'impôt dont le taux varie en fonction de la durée d'engagement.
- Les dispositifs Malraux ou Monuments Historiques qui génèrent une économie d’impôt au regard du montant des travaux effectués, que ce soit sous la forme d’une réduction d’impôt ou en déduction du revenu global.
Autant de dispositifs qui nécessitent l’accompagnement d’un spécialiste, que ce soit sur le dispositif fiscal comme sur la sélection du bien immobilier car, un investissement immobilier défiscalisant reste un investissement immobilier, et doit répondre aux critères essentiels de ce type de projet: l’emplacement, le prix de marché, l’exposition, le marché locatif
LOCATION MEUBLÉE
La location en meublé consiste à louer des locaux (chambres ou appartements) meublés, directement habitables par le locataire. Les revenus des locations en meublé, qu’elles soient réalisées à titre occasionnel ou non sont, imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
L’imposition des revenus provenant de cette location dans la catégorie BIC présente certains avantages :
- il est possible de bénéficier du régime du micro-BIC dans le cadre duquel les revenus sont taxés après application d'un abattement forfaitaire représentatif des charges de 50 % (71 % pour les locations de chambres d'hôtes ou de meublés de tourisme),
- le loueur en meublé peut opter pour le régime du réel, avec la possibilité d’amortir le local ainsi que le mobilier le garnissant, ce qui permet de générer des revenus qui ne seront pas imposables pendant un certain laps de temps.
- Il est possible également de confier son bien à une société de gestion, qui prendra en charge la gestion locative de votre appartement.
Les avantages de l’immobilier géré :
- Loyer garanti par bail
- Simplicité de gestion puisque bail commercial avec l’exploitant
- Pas de vacances locatives puisque le locataire est la société d’exploitation
- Rentabilité plus importante
- Fiscalité attractive compte tenu de l’impact des amortissements
- Attention : la colonne vertébrale de ce type d’investissement est la qualité de la société d’exploitation.
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